【後藤社長のススメ】建物を保守管理して不動産の価値を維持しよう

【後藤社長のススメ】建物を保守管理して不動産の価値を維持しよう

最終更新日 2023年4月27日 by rradiatordir

不動産の価値は時間の経過に比例して下がっていく性質があります。
土地に関しては購入後に上昇するケースがありますが、建物は経年劣化により価値が下降します。
それを抑制するためには保守管理が必須であり、費用対効果をシミュレーションした上で詰めていく必要があるでしょう。
例えば賃貸経営で利益を得ているなら、修繕費用が利益を上回ることがあっては困ります。
逆に十分な利益が出ているのに、修繕費用を抑えすぎるのも問題ありです。
過度の節約は設備の老朽化を促進し、入居者から不満が続出する原因になるからです。

後藤社長曰く、ビルメンテナンスに関わる女性が増えてきています

1 後藤悟志社長が提案するメンテナンスの優先順位
2 外壁が粉を吹いているような状況が目安
3 生活に直結する水回り
4 温水洗浄便座がないだけで候補から外されることが多い
5 入居者の属性を把握する
6 美観の維持
7 まとめ
8 ビルメンテナンスに関してよくある質問

後藤悟志社長が提案するメンテナンスの優先順位

メンテナンスをする際には、メンテナンス表を作成してそれぞれの項目に優先順位をつけていきましょう。
例えば外壁塗装をする状況であれば、今が適切なタイミングか見極める必要があります。
外壁塗装をする時期は早ければ早いほどよいと思われがちですが、大切なのは適切な時期を選ぶことです。
早すぎる段階で塗り替えをすると、塗装がキレイに乗らない可能性があります。
そうした状態で施工をすると、コスパは悪くなってしまうでしょう。
施工のサイクルが短期間であれば、その分だけ建物の生涯コストは高くなる問題があると太平エンジニアリングの後藤悟志社長は言います。

【参考】後藤悟志代表の経歴/人物像とは？太平エンジニアリングについて調査！

外壁が粉を吹いているような状況が目安

一方でメンテナンスの時期が遅れると、建物の老朽化が急加速するので要注意です。
外壁塗装の時期が遅れてしまうと、外壁がボロボロになってしまいます。
外壁が粉を吹いているような状況にあるなら、速やかに対処するべきタイミングです。
塗装のサイクルが遅れると、将来的に修繕費用がかさむことになり、費用対効果は悪化するわけです。
だからこそメンテナンスの時期は適切を意識する必要があります。
早すぎたり遅すぎたりしないように注意する必要があり、それにより物件の寿命を最大限に延ばすことができます。

生活に直結する水回り

保守管理の中で生活に直結する問題が水回りです。
水回りは生活の要と言われていますが、これは室内を移動するとき、水回りを中心にして動線が描かれるからです。
水回りの動線はスムーズな線でつなぐようにしてください。
さらに設備自体の老朽化にもいち早く気づいて対処することが大切です。
水が流れている部分は老朽化しやすい現実があるので、10～15年を目安にリフォームや交換が必要になってきます。
時代に即さない古い設備は、入居者を遠ざける原因になります。
また設備の劣化に伴って、水漏れやつまりが生じることも多いです。

温水洗浄便座がないだけで候補から外されることが多い

入居率を上げて空室を減らしたい、入居者の満足度を高めたい、などの条件を満たすには水回りのリフォームがポイントになります。
近年では温水洗浄便座がある物件が増えており、物件探しに際して必ずチェックする人が多いです。
他の条件にはまったく問題がなくても、温水洗浄便座がないだけで候補から外されることが多いわけです。
現在において標準的な装備に関しては、できるだけ導入するように工夫しましょう。
入居者にとって魅力的な物件に仕上げることが、結果的に管理者にとって利益に直結してきます。
目先のコスト削減にこだわるよりも、総合的な収支のバランスを考慮して決めてください。

入居者の属性を把握する

建物の保守管理では物件以外にも、入居者の属性を把握することも重要になります。
入居者同士のトラブルを避けるためには、属性を把握した上で物件の仕様を考慮してください。
例えばファミリー世帯がメイン層であれば、子どもの鳴き声に対して入居者全員が一定の理解を示してくれることが多いです。
ファミリー世帯用の物件などと、条件を絞ることで入居者同士のトラブルを防ぐことにもつながります。
ひとたびトラブルが発生すると、それがクレームの原因になることが多々ありますし、賃貸物件としての評判を下げてしまう可能性もあります。

美観の維持

建物の価値を維持するには、美観の維持がポイントです。
住居に求める条件といえば住みやすさが何より大切になりますが、美観についても無視できないという人が少なくありません。
周辺アクセスが抜群によくて、室内環境が最高レベルであっても、外観に問題があると入居しないという人は一定数います。
こうした人からも選ばれる物件に仕上げるためには、美観の保守管理が必須になるわけです。
外壁塗装は外壁を守るのが主目的ですが、ほかにも美観維持という側面もあります。
適切なリフォームを先延ばしすることは、美観を損ねることに直結します。

まとめ

美観を維持している建物は、入居者自身も清潔に使用してくれることが多いです。
逆に外観が汚れてきたり、雑草が生い茂ってきたりすると、粗末に扱われるようになるケースが少なくありません。
入居者の意識を向上させるという意味でも、清掃はしっかりと行っておきましょう。
清掃に費用を投入するのは惜しいという声がありますが、清掃は保守管理の基本でもあります。
ピカピカの状態を維持することは、設備自体の寿命を延ばすことにつながるわけです。
結果的にリフォームや修繕工事のサイクルを長くできるなど、経済的にプラスにつながります。